Investitionen in Immobilien im Rahmen von nichtehelichen Lebensgemeinschaften:

Paare, die in nicht ehelichen Lebensgemeinschaften leben, entscheiden sich beim Immobilienerwerb häufig dafür, dass nur ein Partner die Immobilie kauft. Die laufenden Kosten und Investitionen in die Immobilie übernehmen jedoch die Paare gemeinsam. Im Trennungsfall kann das für die Partei, die nicht Eigentümer ist, problematisch werden! Welche Vorkehrungen sollten unverheiratete Paare treffen, wenn eine Immobilie erworben wird? Und was passiert, wenn es zu einer Trennung kommt, ohne dass vertragliche Regelungen getroffen wurden?

Können Investitionen im Trennungsfall ohne vertragliche Vereinbarungen zurückverlangt werden?

Wenn Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam in eine Immobilie investieren, die nur einem Partner gehört, sollte eine schriftliche Vereinbarung für den Trennungsfall getroffen werden. Ist dies nicht geschehen, können je nach den Umständen des Einzelfalls die folgenden Ansprüche für einen Vermögensausgleich in Betracht kommen:

• Ein Rückzahlungsanspruch aus §§ 530 Abs. 1, 531 Abs. 2 BGB kommt bei einem Schenkungswiderruf wegen groben Undanks in Betracht. Allerdings sind Investitionen, die den Fortbestand der nichtehelichen Lebensgemeinschaft bezwecken, nicht unentgeltlich erfolgt. Außerdem dienen die Beträge im Rahmen der Lebensgemeinschaft auch dem zahlenden Partner. Hinzu kommt, dass eine Trennung allein keinen groben Undank begründen kann.
• Für Ausgleichsansprüche aus § 730 ff. BGB müsste ein Gesellschaftsvertrag über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts konkludent geschlossen worden sein. Die Lebenspartner müssen mit dem Willen gehandelt haben, gemeinschaftlich wirtschaftliche Werte zu schaffen, welche beiden Parteien gehören und von beiden Parteien genutzt werden sollen. Neben dem Zeitraum der Investitionen sind auch die Höhe und die Form der geleisteten Beiträge ausschlaggebend. Die Investitionshöhe muss über das, was zur üblichen Ausgestaltung der Lebensgemeinschaft notwendig ist, hinaus gehen. Wenn die Immobilie von den Parteien gemeinsam genutzt wurde, fallen die gezahlten Beiträge in der Regel unter die Ausgestaltung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft und sind nicht von §§ 730 ff. BGB umfasst. Ausgleichsansprüche aus §§ 730 ff. BGB bestehen beispielsweise, wenn zur Renditeerzielung in ein Mietobjekt investiert wurde.
• Ein Ausgleichsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB kommt in Betracht, wenn der Partner mit der Investition in das Vermögen des Eigentümers einen erkennbaren Zweck verfolgt hat, der im Nachhinein nicht eingetreten ist. Das gebildete Vermögen muss noch nach der Trennung vorhanden sein und über alltägliche Zuwendungen im Rahmen einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hinausgehen. Möglich wäre es, geltend zu machen, dass das Vermögen des Lebenspartners gemehrt wurde, da sich der investierende Partner erhofft hat, als Gegenleistung langfristig in der Immobilie (dem Investitionsobjekt) gemeinsam mit dem Partner wohnen zu können.
• Ein Ausgleich kann auch über § 313 BGB erfolgen, soweit eine Investition oder eine Arbeitsleistung in dem Glauben geleistet wurde, dass die nichteheliche Lebensgemeinschaft bestand, haben wird. Ein unverändertes Festhalten an der Vermögensverteilung muss nach der Abwägung der Umstände des Einzelfalls (Dauer der Beziehung und der Immobiliennutzung, finanzielle Situation der Partner etc.) unzumutbar sein. Die geleisteten Zahlungen müssen dabei über alltägliche Zuwendungen im Rahmen einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hinausgehen. Arbeitsleistungen werden regelmäßig durch eine angemessene Beteiligung an der Wertschöpfung der Immobilie und nicht durch eine Geldleistung ausgeglichen.

Welche vertraglichen Regelungen kommen für Investitionen in die Immobilie des Partners in Betracht?

• Es kann ein Darlehensvertrag über die Beträge geschlossen werden, die von dem Nicht-Eigentümer in die Immobilie des Partners investiert werden. Es kann vereinbart werden, dass im Fall einer Trennung die gezahlten Beiträge innerhalb einer Frist in Raten oder als Einmalleistung zurückgezahlt werden müssen. Wenn der Betrag, welcher investiert werden soll, noch nicht abgeschätzt werden kann, ist es auch möglich, die Leistungen abstrakt zu definieren. Die Erstattung der geleisteten Arbeitsstunden gestaltet sich häufig schwierig, da sich der Wert der Leistung schwer einschätzen lässt. Etwas anderes ist der Fall, wenn die leistende Person ein ausgebildeter Handwerker ist. Eine Beteiligung des Nicht-Eigentümers an einer potenziellen Wertsteigerung der Immobilie erfolgt über den Darlehensvertrag nicht. Allerdings betrifft ihn ein Wertverlust ebenso wenig. Über eine Sicherung des Darlehens und Vereinbarungen für den Fall, dass eine der Parteien verstirbt, sollten die Parteien ebenfalls nachdenken.
• Ein Mietvertrag ist auch eine Option. Der Nicht-Eigentümer ist Mieter und zahlt seinem als Eigentümer eingetragenen Lebenspartner einen monatlichen Mietzins. Der Mietzins kann zur Finanzierung der Immobilie verwendet werden. Dem Eigentümer wird in der Regel ein Mitbenutzungsrecht an der Mietsache eingeräumt. Er trägt auch die laufenden Kosten. Wertsteigerungen oder -verluste betreffen weiterhin nur den Eigentümer. Durch den Mietvertrag werden etwaige Ausgleichsansprüche ausgeschlossen.
• Es kann eine Innengesellschaft vereinbart werden. Im Gesellschaftsvertrag wird vereinbart, dass dem Nicht-Eigentümer im Falle der Trennung oder des Verkaufs der Immobilie eine Abfindung in Geld gezahlt werden muss. Im Gesellschaftsvertrag kann geregelt werden, dass die Gesellschaft mit der Trennung aufgelöst wird. Der Vertrag sollte auch Vereinbarungen für den Fall enthalten, dass eine Partei stirbt. Eine Wertsteigerung kann im Rahmen der Innengesellschaft mitberücksichtigt werden. Um die Höhe der Abfindung bestimmen zu können, müssen sämtliche Investitionen genau dokumentiert werden. Es ist daher empfehlenswert, dass die Lebenspartner ein eigenes Konto für Zahlungen, die die Immobilie betreffen, einrichten.

Was passiert im Trennungsfall mit einer Immobilie, die beiden Lebenspartnern gemeinsam gehört?

Die Immobilie bleibt im Miteigentum der Lebenspartner, bis eine anderweitige Regelung getroffen wurde.

• Die Immobilie kann an einen Dritten verkauft und der Erlös, nachdem etwaige Verbindlichkeiten beglichen wurden, zwischen den Parteien aufgeteilt werden.
• Einer der Eigentümer kann den Miteigentumsteil der anderen Partei übertragen bekommen, sofern etwaigen Darlehensverbindlichkeiten übernommen werden und eine Abfindung gezahlt wird. Da es im Trennungsfall schwierig sein kann, eine einvernehmliche Regelung zu treffen, ist es ratsam, ein Erwerbsrecht bereits vorsorglich zu regeln. Ein Ankaufs- oder Vorerwerbsrecht kann auch für den Fall vereinbart werden, dass einer der Partner verstirbt.

Können Lebensgefährten eine Immobilie über eine Gesellschaft erwerben?

• Es besteht die Möglichkeit, dass eine Immobilie über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben wird und die Immobilie zum Vermögen der GbR gehört. Die Lebensgefährten halten beide Anteile an der Gesellschaft.
• Im Gesellschaftsvertrag kann vereinbart werden, dass beide Parteien am Vermögen, Gewinn und Liquidationserlös der GbR beteiligt werden die Gesellschaft im Fall der Trennung aufgelöst wird.
• Wichtig ist, dass alle Zahlungen genau dokumentiert werden und im Idealfall ein eigenes Konto für Zahlungen, welche die Immobilie betreffen, eingerichtet wird.
• Für den Fall, dass einer der Lebensgefährten stirbt, wird die Gesellschaft grundsätzlich aufgelöst. Wenn sich die Lebensgefährten nicht gegenseitig beerben, muss die Immobilie verkauft und der Erlös mit den Erben geteilt werden. Wenn dies nicht im Sinne der Lebensgefährten ist, kann festgelegt werden, dass die Erben eine Abfindung erhalten und die überlebende Partei Alleineigentümer der Immobilie wird.
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Stefanie Braun

Rechtsanwältin
Theoretische Voraussetzungen zur Fachanwältin für Erbrecht
Agrarrecht