Wann kann ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden?

Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage beschäftigen, wann ein Mietrückstand erheblich genug ist, um eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Konkret ging es um die Frage, ob Mietrückstände einzeln bewertet werden müssen oder die Gesamthöhe der Rückstände ausschlaggebend für die Bewertung der Erheblichkeit des Zahlungsverzuges ist.

Zum Fall:

Seit 2005 war die Beklagte Mieterin einer Wohnung, für die sie monatlich eine Bruttomiete in Höhe von 704,00 € entrichtete. Im Januar 2018 zahlte die Frau 135,41 € zu wenig. Im darauffolgenden Monat zahlte sie keine Miete. Die Vermieterin reagierte auf die Mietrückstände mit einem Schreiben, in dem sie der Mieterin fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigte. Die Kündigung wurde auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB gestützt. Nach dieser Norm ist ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Wann sind Mieter mit einem „nicht unerheblichen“ Teil der Miete in Verzug?

Bei Wohnraummietverhältnissen, die nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, ist § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB ausschlaggebend.

• Der Rückstand ist erheblich, wenn er die monatliche Miete übersteigt.
• Die Erheblichkeit bestimmt sich bei dem Rückstand von Teilbeträgen nach der Gesamthöhe.

Im konkreten Fall schuldete die Mieterin für Januar noch 135,41 € und für Februar 704,00 €. Der Rückstand betrug also insgesamt 839,41 € und war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB erheblich. Die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzuges stufte das zuständige Gericht als gerechtfertigt ein (BGH 8.12.2021 – VIII ZR 32/20).

Markus Rauh

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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