Verkäufer verschweigt den Schwarzbau – greift § 444 BGB?

Vor dem Bundesgerichtshof ging es um Baumängel an einem Haus, welches teilweise durch Schwarzarbeit errichtet wurde. Die Käuferin hatte davon beim Vertragsabschluss keine Kenntnis und verklagte den früheren Bauherrn auf Schadensersatz.

Zum Fall:

2012 wurde ein Hausgrundstück für 253.000 Euro verkauft. Im Kaufvertrag wurden alle Rechte wegen Sachmängeln an Grundstück, Gebäude und mit verkauften beweglichen Sachen ausgeschlossen. Auf dem Grundstück befand sich ein Haus, dass die neue Eigentümerin umbaute. Während der Bauarbeiten entdeckte sie Abdichtungsmängel. Der Verkäufer des Grundstücks trat daraufhin alle ihm gegen das Bauunternehmen zustehenden Gewährleistungsansprüche an die neue Eigentümerin ab. Im Nachhinein stellt sich jedoch heraus, dass das Haus mit Hilfe von Schwarzarbeit errichtet wurde und die Gewährleistungsansprüche stark eingeschränkt waren. Die Frau zog daraufhin vor Gericht und verlangte von den Verkäufern und dem Bauunternehmen Schadensersatz i.H.v. 48.457,51 € aufgrund eines Wertminderungsschadens. Vor Gericht ging es um die Frage, ob der Verkäufer und ehemalige Bauherr arglistig gehandelt haben könnte. Die Klägerin warf ihm vor, dass er sie über die Tatsache, dass das Haus in Schwarzarbeit errichtet wurde, hätte informieren müssen und der Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB nicht greife (BGH 28.05.2021 – V ZR 24/20).

Was besagt § 444 BGB?

Gemäß § 444 BGB darf sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Eine Arglist des früheren Bauherrn könnte angenommen werden, wenn er von Fehlern bei der Ausführung der Werkleistungen Kenntnis gehabt oder das Vorhandensein solcher Fehler billigend in Kauf genommen hat.

Wie hat der BGH entschieden?

Der BGH betonte, dass § 444 BGB einen konkreten verheimlichten Mangel voraussetzt. Ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz betreffe das Geschäftsgebaren, aber nicht die Leistung (also das Gebäude) an sich. Man könne aus der Tatsache, dass das mangelhafte Gebäude „schwarz“ errichtet wurde, nicht ableiten, ob die vereinbarte Leistung wie vorgesehen erbracht worden ist oder nicht. Man könne also nicht automatisch davon ausgehen, dass der frühere Bauherr von den Abdichtungsmängeln wusste oder diese billigend in Kauf genommen hat.

Die Sache wurde anschließend an das zuständige Berufungsgericht zurückverwiesen (BGH 28.05.2021 – V ZR 24/20).

Christoph Span

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Zivilrecht
Verwaltungsrecht
Insolvenzrecht
Steuerrecht