Löschung einer Grundschuld nach Tod eines Gesellschafters bei Grundbesitz einer BGB-Gesellschaft

Nach dem Tod eines Gesellschafters wird in vielen Fällen eine große Umstellung auf die übrigen Gesellschafter zukommen. Hierbei sollen häufig bestehende Hypotheken oder Grundschulden gelöscht werden.
Doch kann eine Grundschuld auch mit den übrigen Gesellschafter gelöscht werden und welche Erklärungen müssen dafür abgegeben werden?

Kann eine Grundschuld auch nach dem Tod eines Gesellschafters gelöscht werden?

Ja, eine Löschung von beschränkten dinglichen Rechten, wie es die Grundschuld ist, ist auch nach dem Tod eines Gesellschafters einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) möglich. Auch ist es von keiner Bedeutung, welchem Schicksal die Gesellschaft unterliegt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer eine natürliche oder eine juristische Person ist, bedarf es für die wirksame Löschung einer Grundschuld:

• Antrag auf Löschung (§ 13 Abs. 1 GBO)
• Bewilligung durch Grundschuldinhaber (§ 19 GBO)

Zustimmung des Grundstückeigentümers (§ 27 GBO)

Die Probleme liegen meist nicht bei den ersten beiden Voraussetzungen, wenn es um eine Löschung nach dem Tod eines Gesellschafters geht. Problematisch ist die Zustimmung des Grundstückeigentümers, da alle Gesellschafter ihre Zustimmung erteilen müssen.

Wer erklärt die Zustimmung für den Verstorbenen?

Wer für die Erteilung der Zustimmung berechtigt ist, ist je nach Fall unterschiedlich und hängt von dem Schicksal der Gesellschaft und dem Übergang der Befugnisse des Verstorbenen ab.

Zu unterscheiden sind hierbei im Wesentlichen drei Fälle:

• Die Gesellschaft wird durch Tod aufgelöst (gesetzlicher Regelfall): Der Testamentsvollstrecker ist befugt
• Bei wirksamer Fortsetzungsklausel im Gesellschaftsvertrag (praktischer Regelfall): Die übrigen Gesellschafter sind befugt
• Einfache oder qualifizierte Nachfolgeklausel im Gesellschaftsvertrag: Erben sind befugt

Wird die Zustimmung des Testamentsvollstreckers benötigt, da die Grundschuld ohne vorherige Grundbuchberichtigung gelöscht werden soll, so muss die Zustimmungsbefugnis des Testamentsvollstreckers nachgewiesen werden. Dieser Nachweis wird dann erbracht, wenn sich aus der Form der Zustimmungserklärung ergibt, dass es keinen schriftlichen Gesellschaftsvertrag gibt und auch keine Abreden für den Todesfall eines Gesellschafters getroffen wurden.

Wie kann diese rechtliche Unsicherheit gemindert werden?

Um die aufgezeigten praktischen Probleme zu mindern, kann die Erteilung einer postmortalen Vollmacht für die Abgabe einer Bewilligungserklärung im Grundbuchverfahren Abhilfe schaffen. Hierfür können entweder die Gesellschafter untereinander oder Außenstehende bevollmächtigt werden. Bei der Vollmachtserteilung muss auf die notarielle Form geachtet werden, um etwaige Wirksamkeitsprobleme auszuschließen.

Weiterhin könnte auch eine Fortsetzungsklausel in den Gesellschaftsvertrag aufgenommen werden, womit die übrigen Gesellschafter die Zustimmungsbefugnis übertragen bekommen.

In jedem Fall ist ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag zu empfehlen, da hierdurch zukünftige Beweisschwierigkeiten gemindert werden und die Folge des Ablebens eines Gesellschafters interessengerecht ausgestaltet werden können.

Dr. Bettina Schacht

Rechtsanwältin
Fachanwältin für Erbrecht
Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht
Zert. Testamentsvollstreckerin
Mediatorin