Mietrecht: Kann man eine Einzimmerwohnung untervermieten?

AG Berlin- Wedding, Urteil vom 25.07.2023, 16 C 315/22

Mieter können einen Anspruch auf Untervermietung aus § 553 BGB haben, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht. Dafür ist Voraussetzung, dass der Mieter dem Untermieter einen Teil des Wohnraums überlässt.

Ob und wie dies bei Einzimmerwohnungen möglich ist, ist Gegenstand des vorliegenden Urteils.

Zum Fall:

Der Kläger ist Mieter einer Einzimmerwohnung mit rund 30 Quadratmetern Wohnfläche. Das Wohnzimmer beträgt 50% der Wohnfläche. Der Mieter wollte die Wohnung zwei Jahre lang an eine von ihm benannte Frau untervermieten, da er für diesen Zeitraum beruflich in einer anderen Stadt tätig war, in der er eine weitere Wohnung mieten musste. Nach Ablauf der zwei Jahre wollte er in die Wohnung zurückkehren. Der Vermieter lehnte den Antrag auf Untervermietung ab.

Auch das Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab.

Eine Untervermietung nach § 540 BGB kommt aufgrund der Weigerung des Vermieters nicht in Frage. Daraus kann folglich kein Anspruch für den Vermieter abgeleitet werden.

Nach Ansicht des Gerichts ist auch kein Fall des § 553 BGB gegeben. Da es sich um eine Einzimmerwohnung handelt, begehrt der Mieter nicht mehr lediglich eine Untervermietung eines Teils der Wohnung, sondern der gesamten Wohnung. Solche Fälle werden nicht von § 553 BGB erfasst.

Der Mieter hat zwar Angaben gemacht, dass er seine persönlichen Sachen in einem verschlossenen Schrank aufbewahren und weiterhin einen Wohnungsschlüssel behalten wollte. Dies ist allerdings nicht ausreichend für eine teilweise Wohnungsüberlassung. Vielmehr hätten explizit Teile der Wohnung benannt werden müssen, die dem Untermieter nicht überlassen werden.

Darüber hinaus setzt der BGH voraus, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgeben darf (BGH, Urteil vom 11.06.2014- VIII ZR 349/13). Ein Teil der Wohnung zur Lagerung von persönlichen Sachen kann dabei schon ausreichend sein. Dass der Mieter seine eigenen Möbel zurücklassen wollte, genügt den Anforderungen jedoch nicht, da der Untermieter die Gegenstände benutzen kann. Seine Angaben bezüglich des verschlossenen Schrankes machte er erst am Ende der Verhandlung und wurden richtig vom Gericht als Schutzbehauptung nicht berücksichtigt. Es hätten genauere Angaben gemacht werden müssen, damit das Gericht zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre.

Fazit:

Finanzielle Gründe sind ausreichend für die Annahme eines berechtigten Interesses. Die Entscheidung zeigt dennoch, dass eine Untervermietung dennoch nicht immer möglich ist. Maßgeblich ist, dass der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt und daher tatsächlich nur einen Teil der Wohnung überlässt.

Ob der Gewahrsam des Mieters bestehen bleibt, wenn er einen Wohnungsschlüssel hat und sich Zugang zur Wohnung und seinen Sachen verschaffen kann, bleibt jedoch weiterhin ungeklärt.