Kann eine WEG die Nutzung von sanierungsbedürftigem gemeinschaftlichem Eigentum durch einen Mehrheitsbeschluss untersagen?

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stritten vor dem Bundesgerichtshof (BGH) über ein Nutzungsverbot für ein über 40 Jahre altes Parkhaus. Das Parkhaus war auf mehrere Parteien aufgeteilt und stark sanierungsbedürftig. Von den 11 Ebenen wurden seit Jahren nur noch 3 genutzt, da sie von einem Hotel angemietet wurden. Als das Bauordnungsamt Nachweise zum Brandschutz von den Eigentümern verlangte, beschlossen diese die restlichen Parkflächen ebenfalls außer Betrieb zu nehmen. Die WEG begründete das Vorgehen mit den hohen Kosten, die im Rahmen einer Sanierung anfallen würden. Die Eigentümerin der noch genutzten Ebenen bekam das Recht eingeräumt, die bestehenden Mängel auf eigene Kosten zu beheben. Sie war mit diesem Vorgehen jedoch nicht einverstanden und reichte eine Klage vor dem BGH ein.

Der BGH betonte, dass es den Mitgliedern einer WEG grundsätzlich möglich ist, ein Nutzungsverbot im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu erlassen, soweit das Verbot der Gefahrenabwehr dient. Je intensiver Sondereigentum betroffen ist, desto höher sind die Anforderungen, die ein solches Nutzungsverbot erfüllen muss. Ein Nutzungsverbot ist laut dem Gericht auf § 22 WEG zu stützen und kommt demnach nur in Betracht, wenn eine Sanierungspflicht der WEG wegen der Zerstörung der Immobilie ausgeschlossen ist. Eine Zerstörung nach § 22 WEG sei jedoch nur gegeben, wenn die Nutzbarkeit des Gebäudes durch Ereignisse wie einen Brand, eine Überflutung oder eine Explosion wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Laut dem BGH war das Parkhaus jedoch nur in die Jahre gekommen und nicht „zerstört“, sodass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Pflicht zur Sanierung des Parkhauses trifft (BGH 15.10.2021 – V ZR 225/20).

Markus Rauh

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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